Rückbau, Stadtteilkonzept Gotha-West, Eschleber Straße

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1. Allgemeine Informationen zum Stadtteil Gotha-West

Im Rahmen des Stadtentwicklungskonzeptes erfolgt eine Vertiefung der gesamtstädtischen Zielvorstellungen außer für den Bereich Steinstraße in Gotha-Ost auch für den Stadtteil Gotha-West, im Bereich Eschleber Straße.

Nach dem Ende des Zweiten Weltkrieges begann für die Stadt Gotha ein neuer Abschnitt der städtebaulichen Entwicklung. Um die große Wohnungsnachfrage zu bedienen wurden neben der Instandsetzung von Wohngebäuden ab 1950 durch die industrielle Bauweise an verschiedenen Standorten der Stadt größere Wohngebiete errichtet.

Gotha-West schließt westlich an die Kantstraße / Ernststraße. An deren östlicher Grenze bildete eine typische Stadtrandbebauung aus der Zeit bis 1933 den ehemaligen westlichen Gothaer Stadtrand. Die westliche Stadterweiterung mit dem Wohnungsbaustandort Gotha-West erfolgte ab 1955.


Blick über Gotha-West

Der Stadtteil Gotha-West hat eine Größe von 3,13 km². Mit einer aktuellen Wohnbevölkerung von ca. 10.571 Einwohnern ist der Stadtteil der größte der Stadt und liegt mit einer Einwohnerdichte von 3.503 EW (Wohnbevölkerung) pro km² an dritter Stelle hinter den Stadtteilen Mitte und Weststadt.
Der heutige Anteil von Gebäuden der industriellen Fertigung am gesamtstädtischen Wohnungsbestand beträgt ca. 31% (8.712 Wohnungen)¹.
Im Gotha-West finden sich insgesamt ca. 63% des gesamtstädtischen Bestandes an Platten-bauten (5.503 Wohnungen). Der sich heute als Großsiedlung darstellende Stadtteil entwickelte sich in folgenden Bauabschnitten, die in ihrer technischen Ausführung den jeweiligen Stand der Industrialisierung im Städtebau der ehemaligen DDR widerspiegelten:

1955-1960
gemauerte 3-4geschossige "Altneubauten" an der Kantstraße

1960-1965
Blockbauweise, 5-geschossig, beidseitig Humboldtstraße

1965-1973
Plattenbauweise südlich Humboldtstraße und Innenhof Bendastraße / Stölzelstraße

1975-1982
3.000 Plattenbauwohnungen zwischen Bendastraße - Eisenacher Straße und zusätzliche Soziale Infrastruktureinrichtungen am Coburger Platz sowie Ergänzungen des Wohnumfeldes durch Gaststätte Gagarinstraße, Treppenanlage, Soziale Infrastruktureinrichtungen


Treppenanlage

nach 1990
Sanierung in der Schubertstr., v.-Zach-Str., Am Wiegwasser, Böhnerstraße und Bau zusätzlicher Pkw-Stellplätze.

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1 Angaben Stadt Gotha, Wohnungsamt März 2000

2. Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung in Gotha-West

Am Jahresende 2001 lebten 10.571 Personen mit Hauptwohnsitz im Stadtteil Gotha-West. Damit hat sich die Bevölkerung in diesem Stadtteil seit 1993 von 13.480 Einwohner um 21,5% verringert.

Für das Jahr 1995 wurden im Stadtteil Gotha-West 7.436 Haushalte ermittelt. Eine aktuelle Anzahl der Haushalte ist derzeit nicht verfügbar. Es ist davon auszugehen, dass sich parallel zur Entwicklung der Gesamtstadt in diesem Stadtteil die Zahl der Haushalte in den letzten Jahren verringert hat, jedoch die Anzahl der kleineren bzw. 1-2-Personen-Haushalte weiter zugenommen hat.
Dies belegt die ermittelte Altersstruktur in Gotha-West, welche sich von durchschnittlich 43,6 Jahre2 (1995) auf durchschnittlich 46,7 Jahre (2001) erhöht hat. Damit stellt Gotha-West zurzeit den Stadtteil mit dem höchsten Durchschnittsalter der Bewohner dar.
Hinsichtlich der Altersgruppen ergibt sich folgendes Bild:3 Im Vergleich von 1997 zu 2001 erhöhte sich der Anteil der Altersgruppe der Kinder (0-6 Jahre um ca. +1%) und vor allem der der älteren Bevölkerung (45-über 65 Jahre um ca. +4%), während die Zahl der Jugendlichen, jungen Erwachsenen und jungen Berufstätigen (6-45 Jahre um -5%) sank. Die Altersgruppe der über 45-Jährigen bildet heute den größten Anteil an der Wohnbevölkerung in Gotha-West (55%).

2.1 Soziale Infrastruktur

Der Stadtteil Gotha-West ist sehr gut mit sozialen Einrichtungen versorgt. Neben einer evangelischen Grundschule, einer Regelschule und dem Berufsschulzentrum Wirtschaft/Technik ist die Staatliche Förderschule für geistig Behinderte angesiedelt. Es gibt fünf städtische Spielplätze (inklusive Skaterbahn und Bolzplatz) und drei Kindertagesstätten, zwei davon in Trägerschaft der Stadt, sowie einen evangelischen Kinderhort. Darüber hinaus decken drei Turnhallen, ein Sportplatz und eine Kegelbahn den Bedarf an Sportanlagen.4

2 Einwohner mit Hauptwohnsitz
3 Bezogen auf die Wohnbevölkerung
4 Soziodemographische Analyse der Stadt Gotha 1999 / 2001


Staatliche Regelschule Conrad Ekhof, Eschleber Straße

Für die älteren Bewohner befinden sich ein Seniorenclub, ein Alten- und Pflegeheim sowie zwei Gebäude mit altengerechten Wohnungen im Stadtteil.


Altengerechte Wohnungen nördlich Juri-Gagarin-Straße

2.2 Sozialstruktur

Die Analyse der durch die Stadtverwaltung geführte Statistik5 zu Abweichungen der Stadtteile von festgelegten sozialen Indikatoren ergab folgende Schwerpunkte:
Der Anteil ausländischer Mitbürger in Gotha-West ist in den letzten Jahren (1997 zu 2000) über den durchschnittlichen Anteil in der Stadt angestiegen, spielt jedoch mit einem Anteil von unter 2% der Stadtteilbevölkerung eine untergeordnete Rolle bezüglich eines veränderten Sozialgefüges.
Hinsichtlich der Antragstellung von Wohnberechtigungsscheinen und deren Überlassung übernimmt Gotha-West mit einem hohen An-

5 Soziodemografische Analyse der Stadt Gotha, Stadtverwaltung Gotha, 1999 und 2002

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teil sozial gebundener Wohnungen einen ohnehin sehr hohen Anteil in der Stadt. Während der prozentuale Anteil der Überlassungen konstant blieb, stieg der Anteil der Antragsteller ebenso wie die Anzahl der Bürger, für die Hilfe zum Lebensunterhalt geleistet wird, jedoch an. Diese beiden Faktoren weisen auf die veränderte Sozialstruktur im Gebiet hin, die durch die Indikatoren, wie z.B. die gestiegenen Nutzung des Gothaer Stadtpasses6 der Bewohner weiter unterstützt wird.
Die genannten Indikatoren führten neben anderen in der Einstufung der Stadtteile Gothas dazu, dass Gotha-West (mit über dem Durchschnitt liegenden Werten) die drittletzte Position der Listung bekleidete. Eine Bewertung, die den dringenden Handlungsbedarf in Gotha-West deutlich macht.


Wohnzufriedenheit in den Stadtteilen / Umfrage ISOPLAN



Eigenschaftsprofile der Stadtteile / Umfrage ISOPLAN

Im Rahmen der Sozialstudie zu den Wohnpräferenzen in der Stadt Gotha wurde die Bewertung des Stadtteils thematisiert. Es wurde deutlich, dass das "Selbstbild" der Bewohner in Gotha-West und das "Fremdbild" der übrigen Bewohner der Stadt häufig nicht übereinstimmen.

Hinsichtlich der Gebäudequalität und des Wohnumfeldes zeigten die Bewohner von Gotha-West eine sehr hohe Zufriedenheit (83% der Befragten). Dem gegenüber steht eine eher geringe Zufriedenheit bei der Ausstattung des Quartiers mit Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie und Freizeiteinrichtungen für jugendliche. Weiterhin charakterisieren die Befragten das Quartier mit Merkmalen wie: "ruhiger", "städtisch-moderner" aber dennoch "eintöniger" Wohnort.

3. Bauliche Entwicklung in Gotha-West

Der bevölkerungsreichste Stadtteil Gotha-West ist von einem wesentlichen Wegzug vor allem der jungen Bewohner betroffen. Investitionen in die Wohnumfeldverbesserung wie auch umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen konnten diese Tendenz nicht umkehren.


Blockinnenbereich An der Goth

Die Ausweisung von Wohnbaustandorten für den Eigenheimbau in direkter Nachbarschaft des Geschosswohnungsbaus unterstützt die Annahme, dass es weniger der Stadtteil Gotha-West selbst ist, welcher für de Anwohner von geringer Attraktivität ist, sondern dass die Wohnform des Geschosswohnungsbaus immer weniger Akzeptanz findet. Die Stadt trägt mit Ausweisung der Baugebiete dazu bei, der Nachfrage nach Baugrundstücken und Eigenheimen innerhalb des Stadtgebietes nachzukommen und weitere Umlandwanderungen zu verhindern. Es grenzen nördlich der Eisenacher Straße das Gebiet "An den Hundert Äckern" (Stadtteil Nord, 65 WE) und westlich der Straße Am Wiegwasser das Baugebiet "Am Wiegwasser" / Hermann-Haack-Straße (84 WE) an das Planungsgebiet.

6 Mit dem Gothaer Stadtpass besteht seit 1993 das Angebot der Sozialverwaltung für einkommenschwache Bürger, städtische Angebote und Leistungen zu ermäßigten Preisen in Anspruch zu nehmen. Sozialstudie über Wohnpräferenzen in der Stadt Gotha, Ergebnisse einer repräsentativen telefonischen Haushaltsbefragung im März/April 2002, Isoplan, Saarbrücken 2002.

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Im 2. Bauabschnitt des Baugebietes "Am Wiegwasser" stehen noch ca. 2,5 ha Bauland bzw. eine mögliche Bebauung von 20 Einzelhäusern bzw. Doppelhaushälften zur Verfügung.


Wohngebiet An den Hundert Äckern

4. Das Plangebiet

Das Plangebiet des Stadtteilkonzeptes Gotha-West, Eschleber Straße, umfasst mit einer Größe von ca. 20 ha den nordwestlichen Teilbereich des Stadtteils Gotha-West und ist wie folgt begrenzt: Eisenacher Straße / B7, Eschleber Straße, August-Creutzburg-Straße, Lindemannstraße, von-Zach-Straße, Eschleber Straße, Am Wiegwasser.
Die Topografie in diesem Gebiet ist sehr ausgeprägt. So fällt das Gelände von der südlichen Plangebietsgrenze nach Norden zu dem Bereich zwischen Juri-Gagarin-Straße und Eschleber Straße ab und steigt jenseits der Eschleber Straße / An der Goth bis Am Wiegwasser stark an.

Jenseits der Straße Am Wiegwasser befindet sich ein Plateau, welches den Übergang in die angrenzende Offenlandschaft vermittelt. Nördlich der Eisenacher Straße führen ausgewiesene Wanderwege direkt in das Naherholungsgebiet des Krahnbergs. Das Plangebiet stellt zusammen mit dem Einfamilienhausgebiet "Am Wiegwasser" die westliche Siedlungsgrenze der Stadt dar. Bis zur westlichen Gemeindegrenze erstreckt sich die offene Landschaft und führt zum südlichen Naherholungsgebiet des zukünftigen Bürgerparks in Verbindung mit dem Großen Boxberg.

4.1 Verkehr und Technische Infrastruktur

Die nördliche Haupterschließung führt über die Eisenacher Straße / B7 als westliche Ausfallstraße aus dem Stadtzentrum direkt über die Prießnitzstraße in das Gebiet. Südlich ist das Gebiet über die August-Creutzburg-Straße und Humboldtstraße direkt an das Stadtzentrum angebunden. Über diese Hauptstraßen wird der ÖPNV (Stadtbuslinie) in das Gebiet geführt und erschließt das innere Plangebiet über den Ring Eschleber / Lindemannstraße.


Garagen Straße Am Wiegwasser

Der ruhende Verkehr verteilt sich im Gebiet in straßenbegleitenden Parkstreifen und Parkplätzen sowie an der nördlichen Grenze des Plangebietes in einer größeren Garagenanlage, welche die parallel verlaufende Bundesstraße von der Wohnbebauung abschirmt.

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Verkehrsanbindung Gotha-West

4.2 Nutzungsstruktur


REWE-Markt, Eschleber Straße

Das Plangebiet ist als allgemeines Wohngebiet einzustufen, in welchem neben der reinen Wohnfunktion vor allem in der Zone zwischen Eschleber Straße und Juri-Gagarin-Straße Gemeinbedarfs- und Dienstleistungseinrichtungen verteilt sind. Hier finden sich von West nach Ost eine Sporthalle, ein Supermarkt der Kette REWE, ein Gebäude mit altengerechten Wohnungen, die Staatliche Regelschule Conrad Ekhof, die Kindertagesstätte Juri-Gagarin-Straße, ein weiteres Gebäude mit altengerechten Wohnungen und eine Tankstelle. Darüber hinaus befindet sich An der Wolfgangwiese eine evangelische Grundschule und ein angegliederter Kinderhort.


Grundschule An der Wolfgangwiese

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4.3. Wohnungsbestand und Eigentümer


Eigentümerstruktur

Der Wohnungsbestand im Plangebiet Eschleber Straße wurde zur Zeit der ehemaligen DDR zwischen 1975 und 1982 ausschließlich in industrieller Bauweise errichtet. Es bestehen derzeit ca. 2.348 Wohnungen und 240 altengerechte Wohnungen im Planungsgebiet. Die Gebäude sind überwiegend 5geschossig. Lediglich eine Gebäudezeile südlich der Straße Am Schafrasen wurde 6-geschossig und die altengrechten Wohnhäuser 8-geschossig ausgeführt. Daneben besitzen die Gebäude der Schulen und Kita drei bis vier Geschosse und die übrigen Gebäude für Gemeinbedarf / Dienstleistungen lediglich ein Geschoss.
Alle Wohnungen werden vermietet, es besteht kein (selbstgenutztes) Wohnungseigentum.
Eigentümer des Wohnungsbestandes sind die Wohnungsbaugenossenschaft Gotha e.G. (WBG), die Baugesellschaft Gotha mbH (BGG), die Bewohnergenossenschaft Gotha e.G. (BeWo), Kortlepel & Damaschke OHG Gotha sowie die 9. Grundbesitz KG. Anteilig unterhält die WBG zusammen mit Kortlepel & Damaschke OHG Gotha über 50 % der Wohnungen im Plangebiet.

4.4 Sanierungsstand

Nach Auskunft der Eigentümer wurden zwischen 1990 und 2001 etwa 64% des Wohnungsbestandes im Plangebiet modernisiert und instandgesetzt. Dabei wird der Grad der Voll- bzw. Teilmodernisierung von den Unternehmen unterschiedlich festgesetzt. Dieser reicht von der Teilsanierung, um eine Wohnung "für die Vermietung brauchbar zu machen" z.B. inklusive Dacherneuerung aber u.U. ohne Wärmedämmung der Fassaden, ohne Fensteraustausch oder Sanierung der Bäder bis hin zu einer Teilsanierung, die sowohl Fassade, Treppenhäuser, WE-Türen,

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Fenster, Balkone und Dacherneuerung mit einbezieht.


Sanierter Wohnungsbau

Unsaniert sind 36% der Gebäude im Plangebiet. Hier werden von den betreffenden Eigentümern die Freizüge der Wohnungen bewusst


Sanierungsstand

in Kauf genommen, da zum Teil konkrete Rückbaumaßnahmen im eigenen Bestand vorgesehen werden. Aktuell stehen einige Eigentümer vor dem Problem, dass selbst sanierte Wohnungen im Plattenbaubestand nur immer schwerer vermietbar sind. Vor allem bei den jungen Bewohnern ist nur noch ein geringes Interesse an der Wohnform Plattenbauwohnung gegeben.
Diesem Imagewechsel des Geschosswohnungsbaus möchte insbesondere die WBG durch großmaßstäblichen Abriss von Teilen ihres Bestandes entgegentreten. Die Genossenschaft sieht vor allem ihren Wohnungsbestand westlich der Straße An der Goth als entbehrlich an. Für diesen Bereich gibt das Unternehmen einen Wohnungsleerstand von 62 % an.

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Unsanierter Wohnungsbau Am Schafrasen

Der erste Abriss ist für das Jahr 2004 geplant. Bis 2008 sollen nach Plänen der WBG insgesamt 464 Wohneinheiten zurückgebaut werden. Auch die 9. Grundbesitz KG verfolgt eine ähnliche Strategie mit ihren bisher unsanierten Wohnungsbeständen an der Lindemann- und Konstantin-Ziolkowski-Straße.


Wohnnutzung und Leerstand

4.5 Wohnungsleerstand

Der Wohnungsleerstand im Plangebiet stellt sich vor allem in Abhängigkeit zum Sanierungsstand der Gebäude dar. Die höchsten Leerstände sind danach westlich der Straße An der Goth und zwischen Lindemannstraße und Konstantin-Ziolkowski-Straße mit zum Teil über 70% des Bestandes zu verzeichnen.

Doch auch in einem großen Anteil der teil- bis vollsanierten Gebäude besteht vor allem südlich der Juri-Gagarin-Straße eine Leerstandsquote von 25 bis 50%. Trotz der zum Teil hohen Aufwendungen in das Wohnumfeld (Treppenanlage, Blockinnenhöfe) wirkt der hohe Leerstand in diesem Gebiet sehr beeinträchtigend auf die Wohnqualität und Sozialstruktur.

Dies hat zur Folge, dass vor allem dem südlichen Plangebiet in Fachgesprächen bereits ein "soziales Kippen" bescheinigt wird. Für das Gebiet besteht die Gefahr eines Negativimages mit den Folgen der Auflösung bestehender Nachbarschaftsstrukturen, einer Überalterung und Verarmung seiner Bewohner.

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Unsanierter Wohnungsbau Konstantin-Ziolkowski-Straße

Von einer Leerstandsquote in Höhe von 6 bis 20% des Leerstandes ist das Gebiet zwischen An der Wolfgangswiese und Am Wiegwasser betroffen. Hier bescheinigen die Eigentümer eine schwierige Vermietung für die Erdgeschosse (Sicherheitsgefühl) sowie die oberen Geschosse (ab 3.OG) besonders wenn keine Aufzugsanlagen vorhanden sind.

Auch die mangelnde Ausstattung mit Balkonen erschwert die Vermietung. Dem Bereich nördlich der Eschleber Straße wird dennoch eine relativ hohe Wohnqualität zugesprochen. Hierzu zählt die Nähe zu den sozialen und Dienstleistungseinrichtungen sowie die gute Anbindung durch den ÖPNV.
Lediglich 20% des Wohnungsbestandes weisen einen Leerstand von bis zu 5% auf. Diese Quote kann als unproblematisch eingestuft werden, da der jeweilige Eigentümer diese Wohnungen zum Beispiel als Umzugsreserve vorhalten kann. Derzeit sind durch den Leerstand keine Auswirkungen in Bezug auf Schließungen oder Umbau der sozialen und technischen Infrastrutur, des ÖPNV oder der Dienstleistungen im Plangebiet bekannt.

5. Entwicklungsziele Wohnungsbestand

5.1 Schwerpunkt Rückzug

Im Zielkonzept der Gesamtstadt ist das Plangebiet als Fördergebiet Stadtumbau mit dem Schwerpunkt Rückzug festgeschrieben. In diesem Bereich sind von dieser Maßnahme insgesamt 704 WE betroffen. Das Stadtteilkonzept legt hierzu die differenzierte zeitliche Abfolge des Wohnungsrückbaus fest.
Seitens der Eigentümer (WBG und 9. Grund-besitz KG) bestehen aktuelle Rückbaupläne. Ab 2004 soll mit dem stufenweisen Abriss der Gebäude im südlichen reich zwischen Am Schafrasen und Eschleber Straße begonnen werden. Hierzu wurden bereits Abstimmungen mit den Versorgungsunternehmen getroffen. Zur Vorbereitung der Rückbaumaßnahmen sind Vorleistungen im Bereich der Fernwärmeversorgung erforderlich. Der vom Abriss betroffene westliche Gebietsteil (704 WE) wird von einem Verteilerbauwerk im Untergeschoss der Gebäude Am Schafrasen 1-7 versorgt. Diese technische Anlage muss vor Abriss der Gebäude gesichert werden, da außer den angrenzenden Gebäuden hierüber auch die Fernwärmeversorgung des südlich gelegenen Jugendclubs "Zelle", der Turnhalle Eschleber Straße und einer kleineren Verkaufseinrichtung erfolgt. Aufgrund dieser technischen Bedingungen wird die Abrissrichtung wie dargestellt von West nach Ost ausgeführt. In dieser ersten Phase werden 384 WE zurückgebaut.


Blockinnenbereich Am Schafrasen

Mit der gleichen Priorität ist der Abriss von vier weiteren Gebäuden bis zum Jahr 2005 im südlichen Plangebiet zwischen Juri-Gagarin-Str. und Lindemannstraße vorgesehen. Hier werden weitere 200 WE des Wohnungsbestandes vom Markt genommen. Insgesamt werden damit ca. 25% (584 WE) des Wohnungsbestandes des Plangebietes bis 2005 zurückgebaut.
Ab 2005 bis zum Jahr 2010 soll dann der Abriss weiterer Wohnungen nördlich Am Schafrasen folgen. Von dieser Maßnahme sind nochmals 320 WE betroffen. Das Konzept sieht damit den vollständigen Gebäuderückbau von ca. 38% (904 WE) des Gebäudebestandes des Plangebietes bis 2010 vor.

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Auch auf die Gebäude von-Zach-Straße 1-11, 13-47 und 49-59 soll aus städtebaulicher und verkehrstechnischer Sicht bis zum Jahr 2010 verzichtet werden (beginnend mit den unsanierten Block von-Zach-Straße 1-11). Die teilweise sechsgeschossigen Gebäude von-Zach-Straße 13-59 bilden in ihrer Massivität eine 140 m lange "Stadtmauer", die das Gebiet Stölzelstraße / Bendastraße nach Westen abriegelt. Eine Öffnung nach Westen ermöglicht zukünftig die Verkehrsanbindung des Plattenbaugebietes an die Schubertstraße - Güldne Aue (Polizeiverwaltung, Einkaufszentrum, Sport- und Freizeitbereich).


Entwicklungsziele Gotha-West

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5.2 Schwerpunkt Stabilisierung

Die zweite Kategorie der Fördergebiete Stadt-umbau stellt der Schwerpunkt Stabilisierung dar, welcher den gesamten Planungsbereich südlich der Juri-Gagarin-Straße abdeckt. Hier sollen der Erhalt und Umbau des Gebäudebestandes sowie die Aufwertung des Wohnumfeldes Vorrang haben.
Stabilisierung bedeutet in diesem Zusammenhang auch den nachfragegerechten Umbau der Gebäude hinsichtlich der Ausstattung, der Wohnungsformen (z.B. Maisonettewohnungen, Mietergärten, Wohnterrassen) und der architektonischen Ausprägung (z.B. Abtreppen der Gebäudegiebel).

Es gilt, die Bewohner im Gebiet zu halten und vor allem jüngere Bewohner zu gewinnen. Ziel sollte zudem eine höhere Quote an Eigentümern im Gebiet sein. Die Dichte der sozialen Einrichtungen im Gebiet und deren unmittelbare Erreichbarkeit sind auch zukünftig ein wichtiger Vorteil dieses Quartiers, gerade vor dem Hintergrund des Zuzugs jüngerer Bewohner. Wahrscheinlich kann diese Attraktivität durch die Ergänzung eines Sport- und Freizeitzentrums im Bereich der Lindemannstraße weiter erhöht werden.


Blockinnenbereich südlich Juri-Gagarin-Straße

5.3 Gebiet mit unklarer Perspektive

Da auch der Anteil älterer Menschen im Gebiet mindestens konstant bleiben bis steigen wird, müssen für diese Bewohnergruppe geeignete und individuelle Wohnmöglichkeiten geschaffen werden. Die bestehenden Gebäude mit altengerechten Wohnungen sollten Erhalten bleiben und in ihrer Struktur den Bedürfnissen alter Menschen besser angepasst sein.


Kita und altengerechte Wohnungen südlich Eschleber Str.


Altengerechte Wohnungen südlich Eschleber Straße

Hierzu gehört das Angebot unterschiedlicher Wohnformen wie z. B. "Alters-Wohngemeinschaften" durch das Zusammenlegen kleiner Wohneinheiten ebenso wie die Ausgestaltung des Wohnumfeldes welches für alte, kranke und behinderte Bewohner ohne Schwierigkeiten zu nutzen sein soll. Diese Umstrukturierungen können über einen längeren Zeitraum verfolgt werden. Die Gebäude mit altengerechten Wohngebäuden ebenso wie alle Gebäude der übrigen sozialen Einrichtungen und die Wohngebäude nördlich der Eschleber Straße wurden der Zone des Plangebietes zugeordnet, welche als Gebiet mit unklarer Perspektive (auch: Abwartegebiete) erst nach 2010 zum Fördergebiet im Rahmen des Stadtumbaus erklärt werden soll.

Das stufenweise Vorgehen der Abrissmaßnahmen bietet die Möglichkeit, in den kommenden acht Jahren die Wohnungsmarktentwicklung weiterhin genau zu beobachten und das Konzept gegebenenfalls anzupassen.

Da südlich der Straße Am Schafrasen bei entsprechender Nachfrage kurzfristig mit der Um-

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setzung des Bebauungskonzeptes begonnen werden könnte, ist z.B. ein Vorziehen der Maßnahme für den nördlichen Bereich bei gleichbleibenden Bedingungen des Umfeldes vorstellbar.

5.4 Wohnungsneubau

Das vom (kompletten) Abriss betroffene Teilgebiet des Planungsgebietes umfaßt eine Größe von ca. 4,3 ha. Ziel ist es, in diesem Bereich einen städtebaulichen Übergangsbereich zwischen Geschosswohnungsbau und der angrenzenden Einfamilienhausbebauung herzustellen. Hierbei wird von der bestehenden Erschließung ausgehend eine neue Bebauungsstruktur entworfen. Wohnungsneubau bedeutet für diese Zone des Plangebietes die Entwicklung von individuellen und flexiblen (nachfrageorientierten) Wohnformen. Sie bilden zusammen mit den benachbarten, ausgewiesenen Wohnbauflächen die zukünftige westliche Siedlungsgrenze der Stadt Gotha.

Die schon eingeleitete städtebauliche "Zerfaserung" des westlichen Stadtrandes erfährt durch das hinzukommende "innere" Angebot weiterer Bauflächen die "Rückführung" ("Kornpaktieren der Stadt") an den bestehenden Siedlungskörper und damit die direkte Anbindung und Nutzung von sozialer, technischer und verkehrlicher Infrastruktur.

5.5 Grünstrukturen

Das Gebiet besitzt bereits zahlreiche Ansätze und ausgeprägte Grünstrukturen.


Südlich Eschleber Straße

Die Schaffung neuer und Fortführung bestehender Grünstrukturen gehört zu den Zielen dieses Konzeptes. Neben der internen Grünvernetzung z.B. der einzelnen Hofbereiche untertereinander scheint vor allem die Vernetzung mit den angrenzenden Quartieren des Plangebietes bisher noch nicht vollzogen zu sein. Dies betrifft vor allem den Übergang zu den Einfamilienhausgebieten "An den Hundert Äckern" und "Am Wiegwasser" / Hermann-Haack-Straße.
Ansätze einer fußläufigen Querungsmöglichkeit in Verlängerung der Straße An der Goth nach Norden über die Eisenacher Straße sollten in eine konkrete Planung fließen. Daneben muss das Wohngebiet "Am Wiegwasser" über Wegeverbindungen besser mit dem Plangebiet verknüpft werden, sodass dieses Gebiet auch "von oben" erreicht werden kann.

5.6 Erschließung

Die verkehrliche Erschließung genügt den derzeitigen wie zukünftigen Erfordernissen und wird im Rahmen der Planung nur um Nebenstraßen ergänzt. Ziel des Konzeptes ist es die vorhandenen Straßensysteme weiter zu nutzen und Erschließungskosten zu minimieren. Somit bleibt die vorhandene Straße Am Wiegwasser / Eschleber Straße vollständig erhalten. Der ruhende Verkehr sollte vornehmlich auf den Privatgrundstücken untergebracht werden.


Am Schafrasen / Eschleber Straße

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6. Bebauungskonzept

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Das Bebauungskonzept sieht ausgehend von der bestehenden Ringerschließung der Straße Am Wiegwasser und An der Goth lediglich eine westliche und östliche Sticherschließung in das innere Blockgefüge vor. Zugunsten der Verkehrsberuhigung wird die Straße Am Schafrasen getrennt.


Straße Am Schafrasen

An der westlichen Straßenseite der Straße An der Goth ist eine kompakte Bebauungsstruktur in Korrespondenz zu den gegenüberliegenden Geschosswohnungsbauten und als Übergang zu den westlich folgenden individuellen Wohnformen beabsichtigt. Hier sind zwei- bis dreigeschossige Reihenhausstrukturen in Häusergruppen von drei Gebäuden vorstellbar. Die Gebäude besitzen Gärten in westlicher Ausrichtung an deren Begrenzung sich eine öffentliche Grünzone und Durchwegung erstreckt. Diese stellt die fußläufige Verbindung zu den nördlich angrenzenden Naherholungsbereichen wie auch zum Einfamilienhausgebiet "Am Wiegwasser / Hermann-Haack-Straße" her.
Die inneren Grundstücke werden durch Stichstraßen erschlossen. Aufgrund der bestehenden Nachfrage nach individuellen Wohnformen in den Wohngebieten mit dieser Bebauungsstruktur soll das Gebiet Am Schafrasen einer Bebauung mit Einfamilien- bzw. Doppelhäusern dienen.

Es werden großzügige Grundstückszuschnitte bis über 500 m2 vorgesehen und damit eine hohe Wohnqualität erreicht. Die weitläufige Anordnung der Bebauung in Verbindung mit der topografischen Lage des Wohngebietes kann in seiner Qualität dem Angebot von Grundstücken "vor den Toren der Stadt" standhalten.


Beispiel Einfamilienhäuser An den Hundert Äckern

Das Bebauungskonzept führt damit den bereits begonnenen Ansatz des individuellen Wohnens "in Nachbarschaft" zum Geschosswohnungsbau fort und führt die beiden Wohnformen enger zueinander. Besonders die nachhaltige Nutzung der infrastrukturellen Einrichtungen soll durch dieses Konzept gewährleistet werden.
Parallel zu der Bebauung mit Einfamilienhäusern werden die Bereiche südlich der Eschleber Straße individueller ausgestaltet. Neben den baulichen Ergänzungen wie z.B. der von Eigentümern vorgetragene Wunsch, weitere Gebäude mit Balkonen zu versehen, bieten die größeren baulichen Maßnahmen wie das Abtreppen der Gebäudegiebel und die Geschossreduzierung die Möglichkeit, die Individualität im Gebiet zu erhöhen und architektonische wie strukturelle Besonderheiten in das Gebiet zu bringen. Die stellenweise vorhandene Monotonie soll unterbrochen werden.
Die großzügigen Blockinnenbereiche der Gebäuderiegel südlich der Juri-Gagarin-Straße wurden im Rahmen der Wohnumfeldverbesserung aufgewertet, dennoch fällt die geringe direkte Nutzung durch die Bewohner auf.
Das Konzept fügt daher in diese Bereiche eine Anzahl Mietergärten mit südlicher Ausrichtung ein. Die Bewohner haben damit die Möglichkeit, direkt an ihrem Wohnort einen Kleingarten zu nutzen. Diese Maßnahme soll der Belebung des Umfeldes wie auch der Kommunikation der Bewohner dienen. Diese Maßnahmen können durch die Anlage von Wohnterrassen in den Erdgeschosszonen weiter differenziert werden.

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Beispiel Mietergärten

Die Wohnungen selbst können in bestimmten Bereichen, wie z.B. bei einer Giebelabtreppung in Form von Maisonettewohnungen umstrukturiert werden. Es gilt, ein möglichst breites Angebot an Wohnungsformen bereitzustellen und auch bewusst "höherwertige" Wohnungen anzubieten - gegebenenfalls auch zum Verkauf. Sollte es den Eigentümern gelingen, einen Teil des Wohnungsbestandes zu verkaufen, könnte ein erheblicher Beitrag zur langfristigen sozialen Stabilisierung des Gebietes geleistet werden.
In der Flächenbilanz werden in dem Teilbereich des Plangebietes zwischen Am Wiegwasser und An der Goth auf einem Areal von ca. 4,3 ha Größe insgesamt 704 Wohneinheiten in den genannten Zeitschritten abgerissen. Der Wohnungsneubau des Bebauungskonzeptes umfasst 21 Reihenhäuser, 12 Doppelhaushälften und 40 Einfamilienhäuser. Im übrigen Plangebiet an der Rohrbachstraße, Konstantin-Ziolkowski-Straße und Lindemannstraße werden im Rahmen des Stadtentwicklungskonzeptes weitere 200 Wohneinheiten zurückgebaut. Hier soll als wesentliche bauliche Ergänzung ein Sport- und Freizeitzentrum errichtet werden. Diese Maßnahme entspricht den Forderungen der Bewohner nach mehr wohnungsnahen Freizeitmöglichkeiten im Stadtteil Gotha-West.

7. Steuerungskonzept

Die Wohnungsunternehmen der Stadt, welche Eigentümer des Gebäudebestandes im Planungsgebiet sind, wurden über mehrere Monate in die Vorbereitungen und Ausarbeitung des Stadtentwicklungskonzeptes wie auch des Bebauungskonzeptes eingebunden. Konkrete Absichten zur Umsetzung des Wohnungsrückbaus wurden von den Wohnungsunternehmen (WBG und 9. Grundbesitz KG) geäußert.

Für den Bereich Am Schafrasen wurde zusammen mit den Verantwortlichen der Stadt der Abriss von 584 WE in der ersten Phase (bis 2005) beschlossen. Für diesen Bereich besteht seitens der Genossenschaft auch ein konkretes internes Umzugsmanagement. Die WBG hat aktuell keine konkreten Äußerungen zur Nachnutzung des Gebietes getroffen dennoch wurden in Fachgesprächen weder der Grundstücksverkauf noch das eventuelle eigene Auftreten als Bauherr ausgeschlossen. In der Folge wird in Abstimmung mit den Wohnungsunternehmen ein detailliertes Maßnahmen-, Durchführungs- und Finanzierungskonzept erarbeitet.

Quelle: Integriertes Stadtenwticklungskonzept, Juni 2002, Stadtteilkonzept Gotha-West, S. 3-17